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근린생활시설 건축물을 공동주택 기숙사 용도변경 이번글에서는 얼마전 상담해서 허가를 득하고 현재 공사중인 기숙사에 대해서 설명을 할려고 합니다. 산업시설내에 있는 지원시설부지로서 1,2층은 근린생활시설 3,4층은 도시형생활주택(다세대 원룸형) 5층은 오피스텔의 복합건축물이 였는데 2층 근린생활시설을 오랫동안 공실로 있어 수익을 낼수 없는 상황이였습니다.건축주는 2층에서 무엇인가 수익을 낼수있다면 용도변경을 적극적으로 고려해본다 하여 현장조사 및 법규검토를 하였습니다.다행히 현장조사 결과 불법층축 및 다른 불법사항은 없었으므로 현장에서 안되는 조건은 없었습니다. 문제는 법규적 체크사항만 남은 상황이였습니다.일반건축물인 근린생활시설을 공동주택으로 용도변경하는 것은 여러 법을 검토해야 하므로 매우 복잡하고 어떤법에서 문제가 생겨 불허가 날수도 있는 상황이므.. 2025. 3. 4.
건물 공사 시 설치하면 좋은것과 주의사항 이번글에서는 조금 쉬어가는 시간으로 원룸건물을 지으면서 설치하면 좋았던것과 공사시 주의해야 하는 부분을 위주로 설명을 할려고 합니다.건물에서 큰 하자는 누수와 결로입니다. 이것만 조심하면 건물에서는 큰 하자는 없다라고 봐도 무관할 듯 합니다.건물공사시 설치하면 좋은것과 주의사항이제부터 설명할 건물의 규모는 1층은 필로티 주차장이면서 2~4층은 원룸주택으로 사용하는 연면적 150~200평정도의 다가구주택이라고 가정하고 설명을 하겠습니다. 1층부분에서는 기초공사 시 설비배관을 매트에 묻어서 공사를 하는데 이 배관공사를 할 때 구배(경사도)를 너무 가파르게 하면 오물이 내려가는 속도보다 물이 내려가는 속도가 빨라서 오물이 같이 안내려가는 현상이 생겨 냄새가 많이 나게 됩니다. 1층에 설치되는 빗물받이공사시 빗.. 2025. 3. 4.
고시원의 정의 건축기준 , 고시원의 투자 우리가 소위말하는 고시텔, 리빙텔, 원룸텔등의 이름으로 불리는 고시원이라는 시설은 높은수익률로 수익형 부동산에서 관심을 받는 대표적인 건축물입니다.예전에는 공용주방과 공용화장실을 둬서 운영을 하였지만 지금은 법이 바뀌어 개별화장실 설치가 가능하며 개별취사는 허용되지 않습니다.제가 있는곳을 기준으로 설명들이자면 요즘추세는 6평에서 7평사이로 넓게 실을 구성하고 또는 복층형으로 설치하고 있습니다. 준공후 5년이지나면 오피스텔로 용도변경을 하기위해 처음지을 때 오피스텔기준에 맞춰짓고 있습니다. 이렇게 하는이유는 선택적 사항으로 5년후 각 실별로 개별 취사시설을 설치할수있으며 일부는 전세로 전환하여 대출금을 상환하여 이자를 줄이고 소방서에서의 고시원 소방시설 점검등으로부터 부담감을 줄이기 위해 신축건물은 이렇게.. 2025. 3. 1.
다중주택,다가구주택 정의, 투자로서의 다중주택, 주의점 저번글에서 말했든 이번글에는 단독주택중 다중주택과 다가구주택에 대해서 설명을 할려고 합니다. 요즘 전세사기로 인해 다가구주택 또는 점포주택(근린생활시설+다가구주택)은 전세를 놓기가 매우 힘든 상황입니다. 임차인의 전체부채를 확인 후 대출을 해주기 때문에 전세대출금의 한계가 있으며 앞으로 건물주의 부채비율까지 확인하여 전세대출을 해줄려고 하기 때문에 더더욱 다가구주택으로 수익을 내기는 어려워질거 같습니다.그래서 인지 요즘은 주인세대가 있는 원룸등으로 수입을 낼려고 하며 기존건물들도 월세로 전환할려고 하거나 원룸만을지어서 월세수입을 올릴려고하는 움직임이 있습니다. 다가구주택 건물주들의 고충으로는 이자 및 재산세, 수입도 별로이며 나중에 전세보증금을 반환할 때 반환을 못하면 전세사기로 연류될수 있다라는 점과 .. 2025. 3. 1.
단독주택의 정의, 단독주택 투자, 주의점 일반인들이 수익형으로 접근할수 있는 건축물에는 단독주택, 다중주택, 다가구주택, 다세대주택, 고시원, 일반기숙사, 임대형기숙사등이 있을것이며 숙박시설, 근린생활시설임대, 소형오피스텔 임대등이 있을것입니다.건물주 동의를 얻으면 전대차계약서를 작성하여 임대수입을 얻는경우도 있겠지만 건물주가 된다는 관점으로 접근하여 설명을 할려고 합니다.이번글에서는 단독주택의 종류와 정의에 대해서 설명을 할려고 합니다건축법에서 정의하는거에 의하면 단독주택은 단독주택, 다중주택, 다가구주택, 공관 이렇게 4가지로구분이 됩니다.여기서 투자를 할수 있는 것은 단독주택, 다중주택, 다가구주택이 있습니다.단독주택(단독,다중,다가구주택)은 일반건축물로서 분양과 구분등기가 안되며 임대를 하여 수입을 얻을 수 있습니다. 한마디로 전,월세로.. 2025. 2. 28.
레벨이 다른경우 일조권산정, 완화되는 경우, 투자에 미치는 영향 첫 번째 일조권설명에 이어서 두 번째 설명을 할려고 합니다.이번설명에서는 인접대지와 내땅과의 레벨차이(높이차)에 의해 일조권 기준선이 어떻게 적용이 되는지여부와 일조권을 완화 받는 사항들이 어떤경우가 있는지 설명할려고 합니다.조금 복잡한거 같지만 이부분을 이해하면 인접대지와 내땅에 레벨차이에 의해 보다 유리한 땅을 구분하는 방법과 일조권 완화를 받을 수 있는 경우를 안다면 남들이 모르고 넘어갈수 있는땅도 내게는 좋은 기회가 주어질수 있을겁니다. 인접대지와 내땅의 레벨(높이)차이가 있을 경우 일조권산정방법일조권은 전용주거지역이나 일반주거지역에서 건축물을 건축하는 경우 정북방향으로의 인접대지경계선으로부터 건축조례로 정하는 거리 이상을 띄어 건축하여야 한다고 설명했습니다.1. 높이 10미터 이하인 부분: 인접.. 2025. 2. 28.

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