일반인들이 수익형으로 접근할수 있는 건축물에는 단독주택, 다중주택, 다가구주택, 다세대주택, 고시원, 일반기숙사, 임대형기숙사등이 있을것이며 숙박시설, 근린생활시설임대, 소형오피스텔 임대등이 있을것입니다.
건물주 동의를 얻으면 전대차계약서를 작성하여 임대수입을 얻는경우도 있겠지만 건물주가 된다는 관점으로 접근하여 설명을 할려고 합니다.
이번글에서는 단독주택의 종류와 정의에 대해서 설명을 할려고 합니다
건축법에서 정의하는거에 의하면 단독주택은 단독주택, 다중주택, 다가구주택, 공관 이렇게 4가지로구분이 됩니다.
여기서 투자를 할수 있는 것은 단독주택, 다중주택, 다가구주택이 있습니다.
단독주택(단독,다중,다가구주택)은 일반건축물로서 분양과 구분등기가 안되며 임대를 하여 수입을 얻을 수 있습니다.
한마디로 전,월세로 수입을 내는 건축물입니다.
건축법에 의한 단독주택의 정의
가. 단독주택 (순수단독주택으로 흔히 아는 1층,2층으로 홀로 사용하는 주택을 말합니다)
나. 다중주택: 다음의 요전을 모두 갖춘 주택
1) 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있는 것
2) 독립된 주거의 형태를 갖추지 않은 것(각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취사시설은 설치하지 않은 것을 말한다)
3) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외한다. 이하 같다)의 합계가 660제곱미터 이하이고 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택(주거 목적으로 한정한다) 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.
4) 적정한 주거환경을 조성하기 위하여 건축조례로 정하는 실별 최소 면적, 창문의 설치 및 크기 등의 기준에 적합할 것
다. 다가구주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다.
1) 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택(주거 목적으로 한정한다) 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.
2) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660제곱미터 이하일 것
3) 19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말한다) 이하가 거주할 수 있을 것
투자로서의 단독주택
단독주택-순수단독주택으로 개인의 성향과 가족수등 개인적인 것이 많이 작용되며 자금상황 건물의 규모 평면등 개인맞춤형으로 보편적으로 지어서 판매하기가 어렵습니다.
그러다보니 고급으로 지어서 판매를 하다보니 공사비등이 많이 들어가 판매가가 높아지는 경향이 있습니다.
구매자가 어떤 성향인지를 모르기 때문에 넓은드레스룸과 화장실, ELEV설치, 사우나, 찜질방, 홈바, 수영장등 옵션이 점점 많아지는 추세입니다. 그래서 단독주택은 지어서 판매하기가 너무 어려운 물건중 하나입니다.
오히려 단독주택은 산지 또는 전,답을 개발하여 개별필지를 판매하는 것이 수익이 좋을 수 있습니다.
단독주택필지 구매시 주의할점
아파트가싫어서 단독주택을 지어서 살기위해 땅을 알아볼 경우 제 개인적인 생각에는 도심지쪽 단독주택필지를 권장해주고 싶습니다.
금액이 조금 비싸서 망설일수는 있겠지만 병원, 약국, 학원, 학교, 편의점등 인프라가 좋으며 눈이 많이 온 경우 제설작업도 해주고 방범적인 면도 좋으며 단독주택 관리에 대한 어려움이 산지를 개발하여 지은 단독주택보다 좋다고 생각합니다.
산지 또는 전,답을 개발하여 개별필지를 구매하여 단독주택을 지을 경우 세금이 싼 땅을 개발하여 대지로 전환되기 때문에 준공 후 개발분담금이라는 세금이 많이 나와 당황 하시는 분들을 많이 봤습니다.
산지를 개발한 땅은 눈이 많이 오는날은 차로 이동이 불편하며 인프라가 멀리있어 차가 없으면 생활하기 불편합니다.
좋은점은 맑은공기 조용한곳에서 산다는 것쯤이라고 생각됩니다.
단독주택을 시공할 때 OO하우징 전문업체와 거래하여 시공하시는 분들이 있으신데 이때 주의할점은 공사비계약서 상 추가공사항목들이 많이 있으므로 하우징 업체가아닌 시공업체와견적을 받아 비교를 해보시는 것을 추천합니다.
금액이 저렴한거 같지만 나중에 추가공사비를 요구하는 경우를 많이 봤습니다.
산지를 개발한 땅들중 벙커형 주차장을 미리 지어놓는경우가 있는데 신고를 안하고 지은경우가 많아 선착공으로 신고가 들어갈수 있습니다. 또다른경우는 보강토블럭,식생블럭을 설치하여 토지를 정리한후 판매하는 토지는 반드시 공작물축조신고필증을 확인해야합니다.
대부분 신고를 안하고 미리 설치하여 분양하는 경우가 많아 필지구매 후 건물을 지을 때 벌금을 내는 경우가 발생합니다.
설계비 면에서도 택지의 단독주택 필지와 개발행위을 한 필지에서 차이가 납니다.
택지는 건축설계비만 들어가지만 개발행위 필지는 건축설계비도 들어가지만 토목설계사무실에서 개발행위 설계가 들어갑니다 이때 변경이되면 변경비를 추가로 받으며 준공시 준공비를 별도로 받습니다.
목조주택보다는 콘크리트 건물을 추천드립니다. 콘크리트로 지은 건물이 대출이 더 나옵니다.
단독주택을 지어서 판매하는 것은 옷으로 표현하자면 맞춤옷을 일반인들에게 판매하는 경우와 비슷하므로 조금 어렵다고 보는게 맞을거 같습니다.
물론 이런사업으로 돈을 버시는 분들도 계시겠지만 그만큼의 노력과 지식이 필요하다고 생각합니다.
다음에는 다중주택과 다가구주택에 대해서 설명하겠습니다.