첫 번째 일조권설명에 이어서 두 번째 설명을 할려고 합니다.
이번설명에서는 인접대지와 내땅과의 레벨차이(높이차)에 의해 일조권 기준선이 어떻게 적용이 되는지여부와 일조권을 완화 받는 사항들이 어떤경우가 있는지 설명할려고 합니다.
조금 복잡한거 같지만 이부분을 이해하면 인접대지와 내땅에 레벨차이에 의해 보다 유리한 땅을 구분하는 방법과 일조권 완화를 받을 수 있는 경우를 안다면 남들이 모르고 넘어갈수 있는땅도 내게는 좋은 기회가 주어질수 있을겁니다.
인접대지와 내땅의 레벨(높이)차이가 있을 경우 일조권산정방법
일조권은 전용주거지역이나 일반주거지역에서 건축물을 건축하는 경우 정북방향으로의 인접대지경계선으로부터 건축조례로 정하는 거리 이상을 띄어 건축하여야 한다고 설명했습니다.
1. 높이 10미터 이하인 부분: 인접 대지경계선으로부터 1.5미터 이상
2. 높이 10미터를 초과하는 부분: 인접 대지경계선으로부터 해당 건축물 각 부분 높이의 2분의 1 이상
그럼 내땅과 인접대지에 레벨차이가 있는경우는 어떻게 변하는지에 대한 설명입니다
건축법에 의하면 각 필지별 가중평균수평면을 적용하여 그 레벨면을 기준으로 또한번 평균수평면을 구하게 되어있는데 이건 우리같은 초보자는 어려운 말이므로 이런게 있다라고만 알아두시면 될거같습니다.
우리는 간단히 내땅과 인접대지의 높이차이의 1/2지점을 기준으로 나눈다라고만 생각하고 접근하면 됩니다
그림을 보고 설명을 하자면 그림 왼쪽거와 같이 내땅이 인접대지보다 높은 경우 인접대지와 내땅의 높이차이의 1/2지점을 기준점으로 하여 정북일조권선이 생기게 됩니다
이럴 경우 기준점이 낮아지므로 일조권을 더 받게되어 건물의 층고가 낮아지거나 윗층에서 바닥면적을 적게 확보할 수밖에 없습니다. 즉 이런땅은 손해를 많이 볼 수밖에 없으므로 피해야합니다.
오른쪽거와 같이 내땅이 인접대지보다 낮은 경우 인접대지와 내땅의 높이차이의 1/2지점을 기준점으로 하여 정북일조권선이 생기므로 내땅보다 일조권기준점이 올라가게 되므로 층고도 높일수 있으며 윗층에서 바닥면적을 더 확보할수 있습니다.
즉 내땅을 살 때 인접대지보다 낮은 땅을 구매했을 때 보다 좋은 조건이 되는 것을 알수 있습니다.
일조권이 완화되는 경우(건축법시행령 86조2항,6항)
1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 구역 안의 대지 상호간에 건축하는 건축물로서 해당 대지가 너비 20미터 이상의 도로(자동차ㆍ보행자ㆍ자전거 전용도로를 포함하며, 도로에 공공공지, 녹지, 광장, 그 밖에 건축미관에 지장이 없는 도시ㆍ군계획시설이 접한 경우 해당 시설을 포함한다)에 접한 경우
가. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제51조에 따른 지구단위계획구역, 같은 법 제37조제1항제1호에 따른 경관지구
나. 「경관법」 제9조제1항제4호에 따른 중점경관관리구역
다. 법 제77조의2제1항에 따른 특별가로구역
라. 도시미관 향상을 위하여 허가권자가 지정ㆍ공고하는 구역
2. 건축협정구역 안에서 대지 상호간에 건축하는 건축물(법 제77조의4제1항에 따른 건축협정에 일정 거리 이상을 띄어 건축하는 내용이 포함된 경우만 해당한다)의 경우
3. 건축물의 정북 방향의 인접 대지가 전용주거지역이나 일반주거지역이 아닌 용도지역에 해당하는 경우
여기서 우리가 집중해야 하는 곳은 밑줄그어진 부분입니다.
첫 번째 집중할곳은
20m이상 도로면 일조권이 무조건 완화가 된다고 판단하는 경우도 있는데 여기서 가끔 큰 실수를 하는 경우가 있습니다.
위 법조문 1호에 의하면 20m이상 이상의 도로에 접한 경우이면서 가,나,다,라목에 해당되는 경우에만 완화를 받을 수 있는것입니다.
그러므로 라목에 의해 도시미관 향상을 위하여 허가권자가 지정,공고하는 구역을 잘 살펴봐야합니다. (주로 시가지경관지구등에서 완하를 해줌)
1호에 의해 일조권을 완화받을 경우 주의할 것은 대지상호간이므로 도로에서 봤을 때 내땅과 북쪽의 인접대지에서의 완화만 적용이 되고 뒤쪽땅에서 까지 완화를 받는 것이 아니라는것에 주의 해야합니다.
두 번째 집중할곳은
”그 밖에 건축미관에 지장이 없는 도시,군계획시설의 접한 경우“ 이것은 꼭 관할 지자체에 확인을 해봐야 합니다.
학교, 국공립어린이집, 도서관, 가스공사, 한전 같은 시설을 도시군계획시설로 인정하는 곳과 그렇지 않은 곳이 있으므로 꼭 확인후 토지를 구매해야합니다.
투자에 미치는 영향
북쪽에 내땅보다 인접대지가 높은 경우는 일조권이 유리하다라는 점을 인지할 것 그리고 도시군계획시설과 접한 땅은
반드시 지자체에 확인 후 일조권이완화 될수 있는지를 확인 후 거래를 해야합니다.
부동산과 매도자가 모르는경우도 있어서 일조권이 받는땅값으로 토지를 매수할수 있는 기회가 생기기도 합니다.