소규모 건물로 돈 좀 벌어보자

이번글에서는 얼마전에 현장답사를 한 화성시 비봉택지 내 단독주택필지에 대해서 쓸려고합니다.개인적으로 수도권내에서 저렴하게 토지를 매입할 수 있는 곳으로 화성시가 좋은 기회를 줄수있을거라고 생각합니다.물론 동탄신도시와 새솔동은 금액이 비싸서 저같은 사람은 들어가기 쉽지 않은 지역입니다.화성시는 2025년 1월에 특례시가 됐으며 경기도 내에서 행정구역이 제일 큰걸로 알고 있습니다.화성시에 대해서 간략하게 소개하자면 동부쪽으로는 동탄신도시와 병점이 있으며 서부쪽으로는 새솔동,제부도와 시청이 있는 남양읍이 있습니다. 중간쯤에는 향남이 있습니다.화성시에 있는 대기업으로는 삼성, 현대, 기아자동차가 있으며 개발호재가 많은 지역중 하나이면서도 토지금액이 저렴한 지역입니다. 단독주택필지 현장 답사 후기2025년 3월 ..

이번글에서는 간략하게 다가구주택과 다세대주택의 차이점에대해서 설명을하고 소위 업자분들이 다세대주택을 투자로서 많이 하는 이유에 대해서 설명을 할려고 합니다.흔히들 빌라라고 하는것이 다세대주택입니다. 다가구주택하고 다른 큰 차이점은 집합건축물로서 개별등기가 가능하여 분양을 할수 있다라는 점입니다.몰론 원룸과 1.5룸과 같이 소형평수의 실을 설치하여 임대도 할수 있습니다. 이때 임대수입을 늘리기 위해서는 일반다세대주택보다는 도시형생활주택 원룸형(다세대주택)으로 지으면 주차장 확보를 덜 할수 있어 수익률을 더 높일수 있습니다.도시형 생활주택은 조금 복잡하여 다음 글에서 자세히 다루도록 하겠습니다.다가구주택과 다세대주택의 정의다가구주택은 건축법상 단독주택에 속하며 건축법상 정의는 아래와 같습니다.다가구주택은 다..

주거공간에서 베란다, 발코니, 테라스라는 말을 자주 사용하지만 이 세가지 용어를 혼동하는 경우가 매우 많습니다. 이번 글에서는 많이들 헷갈려하는 발코니, 베란다, 테라스의 정의 및 차이점과 어떻게 사용했을 때 불법건축물이 되는경우와 발코니와 확장형 발코니의 차이점에 대해서 설명을 하겠습니다.흔히들 베란다와 발코니를 같은것인줄알고 사용하시는데 조금의 차이가 있습니다.그리고 발코니와 확장형 발코니에서 면적이 어디까지 제외가 되어 서비스면적으로 인정이 되는지 알아보겠습니다. 발코니,베란다,테라스의 정의1.발코니건축물의 내부와 외부를 연결하는 완충공간으로서 전망이나 휴식 등의 목적으로 건축물 외벽에 접하여 부가적으로 설치되는 공간을 말합니다.이 경우 주택에 설치되는 발코니로서 국토해양부장관으로 정하는 기준에 적..

이번글에서는 토지구매시 많이 사용하는 건축용어에 대해서 설명을 할려고 합니다.그래도 기본적인 용어 정도는 알고있어야 부동산에서 얘기할 때 초보티도 안나고 대화를 할 때 조금더 빠르게 이해를 할수 있습니다.너무 자세히 설명하는 것보다는 기본 개념만 설명할겠습니다.대표적인 건축용어의 정의1.신축,증축,개축.재축,이전이란? 개축,재축,이전은 평소 접할일이 거의 없으므로 이중에서 신축,증축만 설명하겠습니다. ①신축: 건축물이 없는 대지(기존 건축물이 해체되거나 멸실된 대지를 포함한다)에 새로 건축물을 축조하는 것을 말합니다.②증축: 기존 건축물이 있는 대지에서 건축물의 건축면적, 연면적, 층수 또는 높이를 늘리는 것을 말합니다. 2.건축면적건축법에는 건축물의 외벽(외벽이 없는 경우에는 외곽 부분의 기둥을 말함)..

이번글에서는 같은 지역에서 남들보다 조금 더 좋은 토지를 찾는 방법에 대해서 설명을 할려고 합니다. 입지에 대한 설명 즉 초등학교를 품고있어야 한다 편의시설 역근처등 이런 입지에 대한 설명이 아닌 순수한게 토지만을 보고 좀 더 수익을 낼수 있는 방법에 대해서 설명을 할려고 합니다. 바로 옆에 붙어 있거나 길 건너에 있는 땅처럼 가까이 있는데도 땅은 그 값어 치가 다릅니다.어차피 같은 금액대로 토지를 매입을 한다면 조금이라도 좋은 토지를 구매를 해야 남들보다 더 수익이 좋은 건물을 짓거나 매도를 할 경우 더 빠르게 매도를 할수 있습니다.상가건물을 짓기 위한 토지가 아닌 근생주택, 단독주택, 다세대주택 등 200평정도의 건물을 짓기 위한 토지구매시에 대한 설명입니다.이글을 읽고 계시는 분들이 다 아실수도 있..

이번글에서는 기숙사중에서 임대형 기숙사의 건축법에의한 정의와 건축기준에 의한 설치기준 등에 대해서 설명할려고 합니다.기숙사는 일반기숙사와 임대형 기숙사 이렇게 두가지로 구분이되며 임대형 기숙사는 일반기숙사 건축기준을 충족하면서 추가로 임대형기숙사의 기준까지 충족해야 합니다.최근 개인 투자자분을 상담해준적이 있는데 임대형기숙사가 수익률이 좋다며 본인의 토지에 설치가 가능한지 문의가 들어와서 3개월 정도의 여러안을 검토 및 상담을 해준적이 있었습니다. 3개월간의 여러대한에 검토와 상담결과 최종결론으로 두동을 나눠서 짓기로 했는데 도시형생활주택 원룸형과 다중주택 두동으로 짓는걸로 결정이 나서 현재 공사중에 있습니다.임대형 기숙사는 어떠한것인지 설명을 하겠습니다. 임대형 기숙사의 정의기숙사: 공간의 구성과 규모..

이번글에서는 얼마전 상담해서 허가를 득하고 현재 공사중인 기숙사에 대해서 설명을 할려고 합니다. 산업시설내에 있는 지원시설부지로서 1,2층은 근린생활시설 3,4층은 도시형생활주택(다세대 원룸형) 5층은 오피스텔의 복합건축물이 였는데 2층 근린생활시설을 오랫동안 공실로 있어 수익을 낼수 없는 상황이였습니다.건축주는 2층에서 무엇인가 수익을 낼수있다면 용도변경을 적극적으로 고려해본다 하여 현장조사 및 법규검토를 하였습니다.다행히 현장조사 결과 불법층축 및 다른 불법사항은 없었으므로 현장에서 안되는 조건은 없었습니다. 문제는 법규적 체크사항만 남은 상황이였습니다.일반건축물인 근린생활시설을 공동주택으로 용도변경하는 것은 여러 법을 검토해야 하므로 매우 복잡하고 어떤법에서 문제가 생겨 불허가 날수도 있는 상황이므..

이번글에서는 조금 쉬어가는 시간으로 원룸건물을 지으면서 설치하면 좋았던것과 공사시 주의해야 하는 부분을 위주로 설명을 할려고 합니다.건물에서 큰 하자는 누수와 결로입니다. 이것만 조심하면 건물에서는 큰 하자는 없다라고 봐도 무관할 듯 합니다.건물공사시 설치하면 좋은것과 주의사항이제부터 설명할 건물의 규모는 1층은 필로티 주차장이면서 2~4층은 원룸주택으로 사용하는 연면적 150~200평정도의 다가구주택이라고 가정하고 설명을 하겠습니다. 1층부분에서는 기초공사 시 설비배관을 매트에 묻어서 공사를 하는데 이 배관공사를 할 때 구배(경사도)를 너무 가파르게 하면 오물이 내려가는 속도보다 물이 내려가는 속도가 빨라서 오물이 같이 안내려가는 현상이 생겨 냄새가 많이 나게 됩니다. 1층에 설치되는 빗물받이공사시 빗..

우리가 소위말하는 고시텔, 리빙텔, 원룸텔등의 이름으로 불리는 고시원이라는 시설은 높은수익률로 수익형 부동산에서 관심을 받는 대표적인 건축물입니다.예전에는 공용주방과 공용화장실을 둬서 운영을 하였지만 지금은 법이 바뀌어 개별화장실 설치가 가능하며 개별취사는 허용되지 않습니다.제가 있는곳을 기준으로 설명들이자면 요즘추세는 6평에서 7평사이로 넓게 실을 구성하고 또는 복층형으로 설치하고 있습니다. 준공후 5년이지나면 오피스텔로 용도변경을 하기위해 처음지을 때 오피스텔기준에 맞춰짓고 있습니다. 이렇게 하는이유는 선택적 사항으로 5년후 각 실별로 개별 취사시설을 설치할수있으며 일부는 전세로 전환하여 대출금을 상환하여 이자를 줄이고 소방서에서의 고시원 소방시설 점검등으로부터 부담감을 줄이기 위해 신축건물은 이렇게..

저번글에서 말했든 이번글에는 단독주택중 다중주택과 다가구주택에 대해서 설명을 할려고 합니다. 요즘 전세사기로 인해 다가구주택 또는 점포주택(근린생활시설+다가구주택)은 전세를 놓기가 매우 힘든 상황입니다. 임차인의 전체부채를 확인 후 대출을 해주기 때문에 전세대출금의 한계가 있으며 앞으로 건물주의 부채비율까지 확인하여 전세대출을 해줄려고 하기 때문에 더더욱 다가구주택으로 수익을 내기는 어려워질거 같습니다.그래서 인지 요즘은 주인세대가 있는 원룸등으로 수입을 낼려고 하며 기존건물들도 월세로 전환할려고 하거나 원룸만을지어서 월세수입을 올릴려고하는 움직임이 있습니다. 다가구주택 건물주들의 고충으로는 이자 및 재산세, 수입도 별로이며 나중에 전세보증금을 반환할 때 반환을 못하면 전세사기로 연류될수 있다라는 점과 ..