이번글에서는 도시형생활주택의 하나인 단지형다세대주택과 다세대주택에 대해서 설명을 할려고 합니다.
도시형생활주택이 지어질수 있는 지역은 도시지역에서만 지어질수 있습니다.
도시지역이란 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역을 말합니다.
즉 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역은 비도시지역이므로 도시형생활주택을 지을수 없습니다.
간혹 계획관리지역에서 지을수 있냐고 문의 하시는 분들도 있는데 계획관리지역은 관리지역에 속하므로 비도시지역이기 때문에 설치를 할수 없는 것입니다.
도시형생활주택은 그 종류에 따른 구분과 기준이 다르기 때문에 조금 복잡할 수도있지만 개념정리를 한다는 의미로 간단히 정의정도만 숙지하셔도 될듯합니다.
도시형생활주택의 정의
도시형생활주택은 300세대 미만의 국민주택규모에 해당하는 주택(전용면적85m2이하)으로 대통령령으로 정하는 주택을 말합니다.
대통령령으로 정한주택이란 주택법시행령 10조의 기준에 따른 주택으로서
1. 아파트형 주택: 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 아파트
가. 세대별로 독립된 주거가 가능하도록 욕실 및 부엌을 설치할 것
나. 지하층에는 세대를 설치하지 않을 것
2. 단지형 연립주택: 연립주택. 다만, 「건축법」 제5조제2항에 따라 같은 법 제4조에 따른 건축위원회의 심의를 받은 경우에는 주택으로 쓰는 층수를 5개층까지 건축할 수 있다.
3. 단지형 다세대주택: 다세대주택. 다만, 「건축법」 제5조제2항에 따라 같은 법 제4조에 따른 건축위원회의 심의를 받은 경우에는 주택으로 쓰는 층수를 5개층까지 건축할 수 있다.라고 되어있습니다.
하나의 건축물에는 도시형 생활주택과 그 밖의 주택을 함께 건축할 수 없습니다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우는 예외로 할수 있습니다.
1. 도시형 생활주택과 주거전용면적이 85제곱미터를 초과하는 주택 1세대를 함께 건축하는 경우
2. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제30조제1항제1호다목에 따른 준주거지역 또는 같은 항 제2호에 따른 상업지역에서 아파트형 주택과 도시형 생활주택 외의 주택을 함께 건축하는 경우
또한, 하나의 건축물에는 단지형 연립주택 또는 단지형 다세대주택과 아파트형 주택을 함께 건축할 수 없습니다.
위사항은 2025년 1월21일 주택법 시행령이 개정되어 기존의 소형주택이 없어졌습니다.
단지형다세대에서 수익이 더 나는 이유
단지형 다세대주택은 주택법에 따른 공동주택이며 다세대주택은 건축법에 따른 주택입니다.
두 주택 모두 기본 개념은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택
(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다)으로 같습니다.
하지만 차이가 나는 것은 한 대지에 두동이상의 건축물을 지었을경우 동간이격거리가 단지형다세대가 더 적게이격하게 되어있어 일반 다세대보다 유리합니다.
건축법 시행령에 따르면 다세대주택은 0.5H이상을 도시형생활주택은 0.25H이상의 범위에서 건축조례로 정하게 되어있습니다.
즉 다세대주택을 지을때의 동간 이격거리보다 도시형생활주택은 1/2수준의 이격만 이격하게 되어있습니다.
여기서 H는 건물높이이며 필로티가 있을 경우 필로티높이를 제외한 높이입니다.
하지만 지차체별로 이격거리를 더 확보하게 하고 있어 사실 크게 메리트가 없는 지역도 있습니다.
그렇다면 왜 단지형다세대를 짓는것인지 의문점이 생길것입니다.
그것은 바로 1종일반주거지에서 건물의 규모의 차이가 발생하기 때문입니다.
1종일반주거 지역은 원칙적으로 건물의 높이를 4층이하까지만 지을수 있게 되어있는데
다세대주택으로 지었을 경우 필로티포함 4층까지 지어졌을 경우 주택부분은 3개층밖에 지을 수밖에 없어서 용적률에서 손해를 보기 때문에 이익이 줄어듭니다.
하지만 단지형다세대로 지을 경우 1층을 전체필로티를 했을 경우 5층까지 지을수 있으므로 다세대주택보다 1개층을 더 지을 수 있어 용적률을 더 확보하여 1개층에 대한 이익이 더 발생하게 되기 때문입니다.
2025년1월에 법이 개정되었습니다. 이전에 도시형생활주택(원룸형 또는 소형주택)이 없어져서 단지형다세대주택과 단지형연립주택 아파트 이렇게 세가지만 남게 되었습니다.
임대를 하기위해서 많이 지었던 건물중 하나였던 도시형생활주택 소형주택이 없어져서 임대수입을 올리기 위한 선택의 폭이 더 좁아졌습니다.
이렇듯 모든 법은 나중에 규제가 생겨 처음보다 수익이 점점 줄어 드는 경우를 많이 봐왔습니다.
최초에 새로운 법이생겨 규제가 완화된 시설을 지을수 있게 해줄때가 항상 기회라고 생각합니다.
관심을 가지고 있다면 언젠가는 그 기회를 잡을수 있을거라 생각합니다.