이번글에서는 고시원에 대해서 한번 더 설명을 할려고 합니다.
흔히 고시원하면 상업지역, 역근처 등에서 고시원 총무가 고시원 업무를 봐주고 공용주방과 작은실들이 많이 이어져 있는 것을 생각할겁니다.
요즘고시원은 예전 고시원과 개념이 조금 다르며 원룸 또는 소형오피스텔인데 각 실별로 취사시설이 없다라고 생각하시면 접근하기가 편합니다.
유튜브등에서 보면 엄청 많은 고시원을 운영하시면서 자동화를 하시는 분도 계시던데 필자같은 경우는 이렇게 많게 운영을 하시는분을 상담을 해드리거나 운영을 해보지 않아 대량으로 하는 사업은 잘 모르므로 대략 20~30실정도로 운영하는 것을 기준으로 설명을 드리겠습니다.
고시원을 오피스텔로 전환하여 수입을 내는 방법
고시원을 투자하실려면 우선 내가 투자할수 있는 상황이 어떤지 그래서 어떻게 수익을 낼지부터 생각을 해야합니다.
예전과 같이 각 실별 임대료만으로 수익을 얻어 계속 현 상태만을 유지하며 사업을 할것인지 아니면 추후 5년뒤를 생각해서 준공후 5년뒤 고시원을 오피스텔로 변경하여 개별분양을 하여 매매를 하여 수익을 내거나 전세등으로 전환하여 대출금을 일부 상환하여 월대출금의 비율을 줄여 수익률을 올릴것인지 판단을 하여야 합니다.
우선 상업지역 또는 역세권에서 예전과 같이 작은 실로 운영하여 한 실당 30만원 정도를 받으면서 30개 실정도에서 수익을 얻어 상가임대료, 총무월급, 관리비, 각종공과금을 뺀 이익분을 얻어 수익을 내는 방법이 있을 겁니다. 대부분이 이런방식으로 고시원을 운영을 하여 수익을 내고 있습니다.
이방법이 나쁘다는 것은 아닙니다.
건물을 지을수 없는 상황이거나 일반상가를 분양 혹은 임대를 해서 고시원을 운영하시면서 수익을 내시는 분들도 많으니까요
하지만 제가 하고 싶은 말은 이 방법말고도 다른 방법을 사용하면 예전방식대로 운영도 하면서 준공후 5년뒤 사업을 다르게 전환하여 다른 수입을 만들우 있기 때문에 이 방법에 대해서 설명을 할려고 합니다.
요즘 제가 상담해드리고 실제로 운영하시는 고시원들은 원룸 혹은 소형오피스텔에 가깝게 설치하여 운영하고 있습니다.
고시원 한실당 6평~7.5평정도의 면적으로 실을 만들며 간혹 오피스텔처럼 1.5룸과 복층으로 하시는 분도 있습니다.
1.5룸으로 구획할 경우 침실의 출입문은 없어야 합니다. 문이 설치된 경우 소방서에서 완비증명을 받을 때 보완사항으로 나옵니다.
고시원은 복층이 안된다고 말하시는 분들도 있는데 요즘은 다락에 대한 규정이 예전보다 유해져서 최상층이 아닌 중간층에서도 1.5m 이하의 다락을 해주고 있습니다.
물론 지자체에서 잘 안해줄려고 하지만 국토부 질의회신과 경기도청에서의 답변에서는 다락에 창의적 공간을 주거나 실 거주자들의 편의를 위해 좀더 해석을 유하게 하고 있어서 예전처럼 반드시 안된다라고는 하지 않는 추세입니다.
위와 같은 방법으로 고시원을 운영하고자 한다면 어떤건물에서 가능한지를 알아야됩니다.
우선 기존의 일반 상가에서 운영을 하고자 한다면 그 건물의 건축물대장을 확인해봐서 집합건축물인지를 먼저 확인해야 합니다. 이유는 집합건축물이여야지만 개별분양이 가능하기 때문입니다.
그다음 불법건축물은 아닌지를 확인해야 됩니다. 불법건축물인 경우 건축물대장 상단에 노란색으로 불법건축물이라는 것이 표기되며 불법건축물인 경우 영업허가 및 용도변경이 안됩니다.
그리고 젤 중요한 건물의 연면적을 확인해야 합니다. 연면적이 1000m2가 넘지않으면 일단은 가능은 하다고 접근을 해봐야 합니다.
나머지는 설계사무실을 통해서 용도변경이 가능한지, 구조적문제는 없는지, 소방시설설치는 가능한지를 검토후 진행하시면 됩니다. 면적규제가 있기 때문에 이방법이 가능할려면 대형상가보다는 소형상가에서 이 방법을 사용합니다.
그리고 생각보다 다른 규제사항으로 인해 용도변경 등이 안되는 경우도 있습니다. (특히 구조내력에 대한문제)
그 다음방법은 직접건물을 짓는방법으로 고시원과 오피스텔 혹은 다른용도의 근린생활시설과 복합용도의 건물을 지어서 운영하는 겁니다.
1000m2(300평)이하로 건물을 지어야 하며 고시원부분은 오피스텔로 5년뒤 용도변경을 해야하므로 모든 기준을 오피스텔에 맞게 해야합니다.
근린생활시설 고시원은 주차가 근린생활시설기준으로 주차대수를 산정하여 주차대수가 적어도 되지만 오피스텔로 지으면 세대당 1대씩 주차를 확보해야 하므로 주차장이 많이 확보되어야 합니다.
주차대수 확보에 대한 이득을 보면서 고시원 각실을 오피스텔로 전환하기때문에 처음부터 오피스텔로 지은 건물보다 세대수가 더 많을수 밖에 없어 수익이 더 높아집니다.
이방법을 통해서 고시원을 오피스텔로 변경할때 생각되어야 하는부분은 고시원을 운영하다 5년뒤에 오피스텔로 용도변경을 하여 개별호수로 분양을 한다던지 전세로 전환하여 대출금을 줄이고 고시원에서 안되는 취사시설을 설치하거나 소방서에서의 점검, 안전시설등세부점검, 화재보험, 완비관련시설변경 등 이런 것이 다 부담이 될 경우 오피스텔로 변경하여 이런 부담감을 덜 수 있습니다.
즉 고시원 운영을 계속하여 수익을 얻으시는 분보다는 고시원을 계속 유지하다 다른용도의 건물로 전환하여 수익을 내는 방법을 바꿀 의사가 있는 분들에게 적합하다고 판단됩니다.
저 역시도 이런 방법으로 고시원을 운영하고 있습니다.
어떻게 보면 편법이기도 하기에 많은 사람들이 이 방법으로 변경을 한다면 언제 법이 바뀔지 모릅니다.
생각의 차이이겠지만 고시원으로 계속 수입을 낼수도있지만 다른 방법으로도 전환할수있는 방법이있다면 통매를 하거나 매매를 할경우에도 남들보다 좋은 조건이 될수 있을거라 생각합니다.