이번글에서는 대지를 매입했는데 경계선이 변경되는 경우에 대해서 설명할려고 합니다.
일반적으로 대지는 평당 가격으로 말하는데 한 평당 가격이 비싼 편입니다.
그런데 이렇게 매입한 대지를 내가 사용할수 없고 제외지가 된다면 또는 실제사용을 할수 없다면 대지에 대해 금전적 손해, 짓고자하는 건물의 건폐율과 용적률이 적어져 건물의규모도 손해를 보며 결국 수익전반에서 손해를 보게 됩니다.
도로와 내땅의 경계선을 건축선이라고 하며 이글에서는 건축선이 변경되는 경우라고 표현을 하겠으며 대부분의 사례들은 소요폭미달 도로에 접한 경우와 가각전제에 의한 경우 막다른도로에 접한경우로써 대부분 4m도로를 확보하기 위해서 상황이 발생합니다. 이제 그 사례들에 대해서 설명을 하겠습니다.
4m이하의 도로에 접하였을 때 가능한 경우와 내 토지안으로 계획도로가 생기는 경우도 있지만 이번 설명에서는 제외하겠습니다.
건물을 짓기위한 도로폭
건축물을 짓지위해서는 일반적으로 너비 4m도로에 2m이상이 그 도로에 접해 있어야지만 건물을 지을수 있습니다.
그리고 연면적 2,000㎡ (공장은 3,000㎡) 이상인 건축물 (축사, 작물 재배사 등 건축조례로정하는 규모의 건축물 제외)은 너비 6m 이상 도로에 4m 이상 접해야 건물을 지을 수 있습니다.
여기서 도로는 자동차전용도로, 고속도로등과 같이 자동차만의 통행에 사용되는 도로는 제외가 됩니다.
즉 건축법상 도로는 보행과 자동차의 통행이 가능해야지만 도로로 인정이 됩니다.
해당 건축물의 출입에 지장이 없다고 인정되는 경우로써 건축물 주변에 광장, 공원, 유원지, 그 밖에 관계 법령에 따라 건축이 금지되고 공중의 통행에 지장이 없는 공지로서 허가권자가 인정한 공지가 있는 경우에는 예외가 될수 있지만 이런경우는 허가권자의 판단이 들어가므로 토지매입 시 주의해야 합니다.
특히 막다른 도로에 접한 대지를 구매할 경우 막다른 도로폭을 확폭하기 위해서는 다른사람의 양옆대지를 확폭해야하는데 이럴 경우 실제적으로 확폭을 하기가 어려서 신축을 못하는 경우가 발생합니다. 그래서 막다른 도로 끝에 있는 대지를 구매할 경우 앞쪽대지를 같이 구매해서 건물을 짓는경우가 많습니다.
건축선이 변경되는 경우
1. 소요폭 미달도로에 접한 경우 (건축법46조 건축선의 지정)
도로와 접한 부분에 건축물을 건축할 수 있는 선을 건축선 이하고 하며 소요 너비에 못 미치는 너비의 도로인 경우에는 그 중심선으로부터 그 소요 너비의 2분의 1의 수평거리만큼 물러난 선을 건축선으로 하되, 그 도로의 반대쪽에 경사지, 하천, 철도, 선로부지, 그 밖에 이와 유사한 것이 있는 경우에는 그 경사지 등이 있는 쪽의 도로경계선에서 소요 너비에 해당하는 수평거리의 선을 건축선으로 하게 되어 있습니다.
즉 너비가 4m가 안되는 도로의 경우
도로중심선에서 각각 확폭하여 4m를 확보하고 도로반대쪽이 확폭을 할수 없는 위와 같은경우에만 그쪽의 도로경계선으로부터 확폭하여 4m를 확보해야 됩니다.
이때 도로로 편입되는 부분은 대지면적에서 제외가 되며 도로대장을 만든 후 기부체납을 하는경우와 개인소유로 하는 경우가 발생합니다.
2. 가각전제에 의한 건축선변경 (건축법시행령 31조)
너비 8미터 미만인 도로의 모퉁이에 위치한 대지의 도로모퉁이 부분의 건축선은 그 대지에 접한 도로경계선의 교차점으로부터 도로경계선에 따라 다음의 표에 따른 거리를 각각 후퇴한 두 점을 연결한 선으로 한다.
가각전제는 반드시 너비가 8m 미만인 도로와 너비가 4m이상이 도로가 교체되는 모퉁이 부분에 해주는 것으로 가끔 토목에서 개발행위를 하기위해 도로를 개설 할 경우 가각전제를 안하고 하는경우가 있는데 준공시 문제가 되는경우가 종종 발생하므로 검토를 해봐야 합니다.
3.막다른 도로에 접한 경우 (건축법시행령제3조의3)
막다른 도로로서 그 도로의 너비가 그 길이에 따라 각각 다음표에 정하는 기준이상으로 도로를 확보해야 합니다.
막다른 도로가 위 표의 도로의 너비보다 작은 경우 확폭을 하여야 하는데 이 경우 위 소요폭미달도로 확폭하는 경우와 동일하며
막다른 도로의 길이의 산정을 도로의 중심길이를 기준으로 합니다.
건축선이 변경되는 경우를 알아야하는 이유는 평당단가를 따지는 토지를 구매시 손해를 보지않기 위함입니다.
도로로 편입되는 경우 대지면적에서 제외 되므로 금전적 손해가 발생할 수밖에 없습니다.