오피스텔 투자
이번글에서는 오피스텔 투자관련 사항에 대해서 설명을 할려고 합니다.
개인적으로는 오피스텔이 투자로서는 제일 어렵고 불리하다고 보고 있습니다.
그 큰 이유로는 오피스텔을 주택수에 포함을 시켜서입니다.
원래 오피스텔은 주택수에 포함이 안됐으나 예전에 아파트가격이 미친 듯이 올랐을 때 오피스텔 가격도 오르니 이걸 억제하기 위해 주택수에 포함시켜 억제할려고 주택수에 포함을 시켰습니다.
비아파트 공급을 촉진시킨다고 소형오피스텔(60m2이하)은 주택의 수에서 제외를 시켰지만 이것만으로는 크게 관심을 끌지 못한다고 생각합니다. 원래대로 오피스텔은 주택수에서 제외를 시켜야 한다고 생가하고 있습니다.
일반수요자들이 주택을 매입을하게 된다면 주택수에 포함이 되는 경우 오피스텔보다는 아파트를 더 선호하기 때문에 분양을 하기가 어렵습니다.
저 같은 경우라도 다주택자가 된다면 또는 주택을 하나만 선택해서 사야한다면 아파트를 구매할거 같습니다.
결국 비아파트들은 계속 외면당할 수밖에 없을것입니다.
지금의 부동산 정책을 보면 모든사람이 아파트에서만 살게 만들고 있는게 아닌가 하는 생각이 들게 합니다.
이렇게 비아파트를 다죽일거면 나라에서 땅장사하는 LH분양 택지사업을 하지 말고 전부 공동주택필지로 만들어 아파트만 지어야지 왜 이런땅들을 분양을해서 분양받은 사람들만 더 힘들게 하는지 모르겠습니다.
오피스텔은 주거와 업무 두가지가 가능하다 보니 건물을 지었을 경우에 아직 임대가 안됐을 경우 우선 업무시설로 봐서 오피스텔부분에 대해서 부가세 환급을 받을수있지만 임대가 됐는데 주거로 사용을 하면 환급받은 부가세를 다시 납부를 해야합니다.
오피스텔은 세금부담을 고려하지 않으면 예상보다 낮은 수익률을 얻을수 있으므로 취득세,재산세,종합부동산세,양도소득세등을 고려해봐야 합니다.
취득세는 아파트보다 높고 주택수에 포함되고 아파트보다 가격 상승폭도 작아 시세차익 기대도 어려우며 정부정책에 휘둘려 매매 시장이 활발하지 않아 팔기가 어려울 수도 있습니다.
개인적으로 오피스텔 투자는 어렵다고 보고 있지만 그래도 입지가 좋은 역세권, 업무지구, 대학가등 임대수요가 많은 지역에 투자한다면 이익을 볼수도 있을것입니다.
소형오피스텔 같은 경우는 그래도 투자를 해볼만 하다라고 생각하고 있습니다. 대출한도가 높은 편이여서 소액투가자 가능하기 때문입니다.
오피스텔 건축기준
오피스텔은 다음 각 호의 기준에 적합한 구조이어야 합니다.
1. 삭제 <2024.2.23.> (기존내용 각 사무구획별 노대(발코니)를 설치하지 아니할 것)
2. 다른 용도와 복합으로 건축하는 경우(지상층 연면적 3천제곱미터 이하인 건축물은 제외한다)에는 오피스텔의 전용출입구를 별도로 설치할 것. 다만, 단독주택 및 공동주택을 복합으로 건축하는 경우에는 건축주가 주거기능 등을 고려하여 전용출입구를 설치하지 아니할 수 있다.
3. 삭제 <<2024.12.30.> (기존내용 사무구획별 전용면적이 120m2초과시 온돌,온수온돌 또는 전열기 등을 사용한 바닥난방을 설치하지 아니할 것)
4. 전용면적의 산정방법은 건축물의 외벽의 내부선을 기준으로 산정한 면적으로 하고, 2세대 이상이 공동으로 사용하는 부분으로서 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 공용면적을 제외하며, 바닥면적에서 전용면적을 제외하고 남는 외벽면적은 공용면적에 가산한다.
가. 복도ㆍ계단ㆍ현관 등 오피스텔의 지상층에 있는 공용면적
나. 가목의 공용면적을 제외한 지하층ㆍ관리사무소 등 그 밖의 공용면적
5. 오피스텔 거주자의 생활을 지원하는 시설로서 경로당, 어린이집은 오피스텔에 부수시설로 설치할 수 있다.
여기서 기존 1호 발코니관련 3호 바닥면적120m2초과시 바닥난방불가 사항이 삭제되어 현재 오피스텔도 발코니설치가
가능하며 바닥난방의 규제가 풀렸습니다.
여기서 오해하는 것이 오피스텔에 발코니가 설치가 되는것이지 확장형 발코니가 설치가능한 것이 아니므로 아파트처럼 서비스면적을 확보할 수는 없는 것입니다.
예전 발코니 설치가 불가했을때는 아래층 베란다를 사용할수있게 평면설계를 하였습니다.
오피스텔의 피난 및 설비기준 오피스텔은 화재 등 유사시 피난을 위하여 다음 각 호의 기준에 적합하여야 합니다.
1. 주요구조부가 내화구조 또는 불연재료로 된 16층 이상인 오피스텔의 경우 16층 이상인 층에 대하여는 피난층외의 층에서 피난층 또는 지상으로 통하는 직통계단을 거실의 각 부분으로부터 계단에 이르는 보행거리가 40미터 이하가 되도록 설치할 것
2. 각 사무구획별 경계벽은 내화구조로 하고 「건축물의 피난ㆍ방화구조 등의 기준에 관한 규칙」제19조제2항에 따른 벽두께 이상으로 하거나 45dB 이상의 차음성능이 확보되도록 할 것
배기시설 권고기준은 허가권자는 오피스텔에 설치하는 배기설비에 대하여 「주택건설기준 등에 관한 규칙」 제11조 각 호의 기준 중 전부 또는 일부를 적용할 것을 권고할 수 있다.