이번글에서는 관리지역에 대해서 설명을 할려고 합니다.
보통 도시지역에 포함되는 주거지역,상업지역,공업지역에 투자를 하는데
상대적으로 저렴하면서 추후에 정부정책에 따라 주거지역으로 바뀔수 있는곳이 관리지역이기 때문에 이곳에 주목을 할 필요가 있습니다.
관리지역은 크게 보전관리지역과 생산관리지역 계획관리지역으로 나눠지는데 여기서 주목해야 할곳이 계획관리지역입니다.
농촌지역의 관리지역이 도시화가 되는과정에서 제일 먼저 용도가 바뀔가능성이 높기 때문입니다.
관리지역의 구분 및 투자
보전관리지역
자연환경보호, 산림보호, 수질오염방지, 녹지공간 확보 및 생태계 보전이 필요한 지역
생산관리지역
농업,임업,어업등을 위하여 관리가 필요하나 주변과의 관계를 고려하여 볼 때 농림지역으로 관리하기가 곤란한 지역
계획관리지역
도시지역으로 편입이 예상되거나 자연환경을 고려하여 제한적 개발이 필요하여 계획적 체계적관리가 필요한지역
여기서 봤듯이 계획관리지역은 추후 도시지역으로 편입이 될수 있는 지역이므로 개발가능성이 가장 높은 토지임을 알 수 있습니다.
3만m2 이상 개발을 할 경우 지구단위계획을 수립하는데 이때 계획관리지역 주변에 개발지역이 있을 경우 포함이 되어 대규모 개발가능성을 예상 할수 있기 때문입니다.
물론 이론상으로는 제일유력하나 보상등의 문제등으로 인해 농림지역이나 보존관리지역, 생산관리지역도 개발이 진행 될 때 영향권이 있으면 가격이 상승할수 있습니다.
실제로 오송첨단복합단지를 보면 개발영향권 주변 토지는 경지 정리가된 농림지역이였습니다.
계획관리지역은 건폐율60%, 용적률100%인데 여기서 지구단위계획이 수립되면 건폐율60%, 용적률 200%의 변경될수 있어 똑같은 토지에 건물의 규모가 변경되어 토지의 값어치가 상승하는 것을 알수 있습니다.
보통 계획관리지역에 지을수 있는 건물을 확인하기 위해서는 각 지자체 도시계획조례를 확인하면 되는데 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 별표20에 준하며 지차체별로 추가로 제한을 하는 경우가 있으므로 조례를 확인해야 합니다.
각지차체 조례를 확인하기 위해서는 차치법규정보시템 사이트를 이용하면 됩니다.
자치법규정보시스템 > 자치단체별 자치법규 > 소관업무별 자치법규
소관업무별 자치법규 현행 자치법규 소관업무별 자치법규 표로 현행법규, 폐지된 법규의 조례, 규칙, 훈령, 예규, 기타 정보 제공 조례 규칙 훈령 예규 기타 현행법규 0 0 0 0 0 폐지된법규 0 0 0 0 0
www.elis.go.kr
산업단지 근처 공장등 원룸수요가 있는곳에서는 다가구주택을 짓거나 다중주택을 지어서 수익을 낼수 있습니다.
특히 다중주택의 경우 지구단위지침에 의해 불허용도로 지정되는 곳이 많다보니 산업단지 근처땅에 다중주택을 지어 수익을 내는 경우가 있습니다.
또한 150평정도의 근린생활시설(소매점,제조시설)등을 지어 임대료를 받거나 판매를 하여 수익을 내는 경우도 있습니다.
이경우 원룸과 같이 불특정다수가 사용하는 건물은 청소 및 관리하는게 쉽지 않은 문제점이 있으나 제조시설,소매점등을 임대를 주면 세입자가 관리를 다 하기 때문에 청소 및 관리에 대해서 신경을 안써도 되는 편안함이 있습니다.
또한 도로에서의 거리등의 기준을 두어 숙박시설도 설치가 가능한 지역도 있습니다.
수익을 낼수 있는 기회가 많이 있습니다.
계획관리 지역에 투자를 할 경우 개발행위 및 산지허가를 받는경우가 많은데 이럴때에는 도시지역에서 건물을 짓는것과 다르기 때문에 토목사무실을 통해 개발행위비, 세금등을 꼼꼼히 확인해봐야 합니다.
특히 개발행위설계비는 변경비와 준공비, 도로점용비를 별도로 받는 경우가 많기 때문에 설계견적을 받을 때 포함인지
별도인지를 꼭 확인을 해야 합니다.
이런 개발행위를 안받기 위해서는 계획관리지역의 대지를 구매하면 행위자체를 안해도 됩니다.
전, 답, 임야등을 구매하여 토지를 개발할때 개발행위를 받는것입니다.