일반인들이 부동산에 투자를 할 경우 구매하고자하는 땅이 일조권사선제한에 의해서
주변땅보다 건축연면적을 더 많이 올릴수있는지를 빠르게 판단하는 방법에 대해서 설명할려고 합니다.
그러기 위해서는 일단 간단하게 일조권에 대해서 이해를 해야합니다.
조금 복잡한거 같지만 이부분을 이해하면 인접대지와 내땅에 레벨차이에 의해 보다 유리한 땅을 살 수 있는 방법과 일조권 완화를 받을 수 있는 경우를 안다면 주변시세로 구매하여 남들보다 연면적을 더 확보하고 일조권을 안받는 건물을 지어서 수익을 올릴수 있을겁니다.
우선 이번 설명에서는 간단하게 일조권이란 무엇인지 그리고 높이에 따른 이격거리는 어떻게
되는지 부동산투자에 미치는 영향이 어떤 것이 있는지 설명하고 다음 설명에서 좀더 자세히 다뤄보겠습니다.
일조권이란?
일조권이란 한 건물이 다른 건물 등에 의해 방해받지 않고 햇빛을 충분히 향유할 권리를 말합니다.
일조권은 건축법에서 건축물의 높이를 제한하는 하나의 근거로 활용됩니다.
일조에 대한 것이라 주택에서 민감하여 전용주거지역이나 일반주거지역에서 건축물을 건축하는 경우에 대해서 정북방향의 인접대지경계선으로부터 일정거리 이상을 띄어 건축하도록 건축법에 규정하고있습니다.
일부 지구단위계획구역에서 정남방향으로 일정거리 이상을 띄어 건축하도록 하는경우도 있어
건축설계사무실 또는 지자체에 문의를 해보고 확인해야합니다.
건축법 시행령 제86조-일조권 사선제한
일조권 사선제한에 대한 내용은 건축법 시행령 제86조에 나타나 있습니다
제86조(일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한)
① 전용주거지역이나 일반주거지역에서 건축물을 건축하는 경우에는 법 제61조제1항에 따라 건축물의 각 부분을 정북(正北) 방향으로의 인접 대지경계선으로부터 다음 각 호의 범위에서 건축조례로 정하는 거리 이상을 띄어 건축하여야 한다. <개정 2015. 7. 6., 2023. 9. 12.>
1. 높이 10미터 이하인 부분: 인접 대지경계선으로부터 1.5미터 이상
2. 높이 10미터를 초과하는 부분: 인접 대지경계선으로부터 해당 건축물 각 부분 높이의 2분의 1 이상
부동산 투자에 미치는 영향
건축법에 규정된 일조권 사선제한에 따라 부동산 투자에도 일부 영향이 있습니다.
특히 건축이 가능한 토지의 경우 정북방향에 인접 토지가 아니라 도로가 있다면 가치가 올라갑니다. 하지만 이런땅은 누구나 좋은 땅이라는 것을 알기에 주변시세보다 비쌀 수밖에 없습니다.
주거지역에서 다가구주택 및 다세대주택 임장을 다니다 보면 건물들이 계단식으로 올라간 건물과 일자로 곧게 올라간 건물을 확인해 볼수 있을겁니다.
이것의 차이는 일조권이 적용됐느냐 안됐느냐의 차이이며 일자로 곧게 올라간 건물은 계단식건물보다 건축공기가 단축되어 공사비가 절감되며 베란다 부분에서의 누수에 대한 걱정을 덜수 있습니다.
그렇다고 일조권을 많이 받은 건물이 꼭 나쁜것만은 아닙니다.
이런건물을 지을수 있는 땅은 주변땅보다 시세가 저렴하며 수익률을 올리기 위한 방법으로는
첫 번째. 베란다 부분을 잘 꾸며줘서 테라스 같은 느낌으로 꾸며주는 방법
두 번째. 베란다 부분을 건축면적이 적용되지 않은 범위인 1m이하로 돌출(캔틸레버)시켜
보다 넓게 확보해주는 방법(2.4m이상 확보 되어야 합니다.)
이것은 주로 3층 베란다에 적용되는 경우가 많습니다.
그 보다 높은층은 일조권선에 걸려서 확보가 어렶습니다.
세 번재. 일반적으로 많이 사용되는 방법으로는 일조권이 적용되어 두 개의 층을 복층으로 만
드는 방법이 있습니다.
다락까지도 만든다면 현장에서 주로 말하는 복복층(3개층으로 만층 복층)으로
수익을 올리기도 합니다.
(주로 4층 5층 다락에 전용 베란다를 만들어 분양가를 올려 받는방식)
이렇게 베란다의 가치를 높여 판매하기가 더 수월하게 만들어 수익을 올리는 방식도 있습니다
다음에는 인접대지 레벨차에 의한 일조권검토와 일조권이 제외될수 있는 경우에 대해서 설명하겠습니다.