이번글에서는 기숙사중에서 임대형 기숙사의 건축법에의한 정의와 건축기준에 의한 설치기준 등에 대해서 설명할려고 합니다.
기숙사는 일반기숙사와 임대형 기숙사 이렇게 두가지로 구분이되며 임대형 기숙사는 일반기숙사 건축기준을 충족하면서 추가로 임대형기숙사의 기준까지 충족해야 합니다.
최근 개인 투자자분을 상담해준적이 있는데 임대형기숙사가 수익률이 좋다며 본인의 토지에 설치가 가능한지 문의가 들어와서 3개월 정도의 여러안을 검토 및 상담을 해준적이 있었습니다.
3개월간의 여러대한에 검토와 상담결과 최종결론으로 두동을 나눠서 짓기로 했는데 도시형생활주택 원룸형과 다중주택 두동으로 짓는걸로 결정이 나서 현재 공사중에 있습니다.
임대형 기숙사는 어떠한것인지 설명을 하겠습니다.
임대형 기숙사의 정의
기숙사: 공간의 구성과 규모 등에 관하여 국토교통부장관이 정하여 고시하는 기준에 적합한 것. 다만, 구분소유된 개별 실(室)은 제외한다.
임대형기숙사: 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제7호에 따른 임대사업자가 임대사업에 사용하는 것으로서 임대 목적으로 제공하는 실이 20실 이상이고 해당 기숙사의 공동취사시설 이용 세대 수가 전체 세대 수의 50퍼센트 이상인 것
이정의에서 볼수 있듯 임대형 기숙사는 사업의 주체는 공동주택사업자 또는 임대사업자 만이 할수 있으며 일반기숙사는 개별실에 취사시설이 안됐으나 임대형기숙사는 전체세대수의 1/2까지는 공동취사시설을 이용하며 나머지 1/2은 개별실에 취사시설 설치가 가능합니다.
일반적으로 취사가 가능한 실과 그렇지 않을 실들을 구분하기 위해 실들끼리 조닝을 형성하여 층별로 구분하기도 합니다.
기숙사는 공동주택에 속하므로 대지안의 공지 및 각종 이격거리등도 함께 고려되어야 합니다.
이것은 전문가(건축설계사무실)의 도움을 받아 검토를 하시는게 좋으며 이번글에서 자세한 설명은 넘어가겠습니다.
임대형 기숙사의 건축기준
기숙사는 개별 실을 구분소유할 수 없는 건축물로서 다음 각 호의 구분에 따른다.
1. 일반기숙사인 경우: 다음 각 목의 기준에 적합하여야 한다.
가. 기숙사 개인공간(침실 등 개인이 거주하는 공간. 이하 같다)을 지하층에 두지 말 것
나. 화장실과 세면ㆍ목욕시설, 채광ㆍ환기 설비, 냉ㆍ난방 설비 또는 기구 등을 적절하게 갖출 것
다. 2층 이상의 층으로서 바닥으로부터 높이 1.2미터 이하 부분에 여닫을 수 있는 창문(0.5제곱미터 이상)이 있는 경우 그 부분에 높이 1.2미터 이상의 난간이나 이와 유사한 추락방지를 위한 안전시설을 설치할 것
라. 복도 최소폭은 편복도 1.2미터 이상, 중복도 1.8미터 이상으로 할 것
마. 실간 소음방지를 위하여 「건축물의 피난ㆍ방화구조 등의 기준에 관한 규칙」 제19조에 따른 경계벽 구조 등의 기준과 「소음방지를 위한 층간 바닥충격음 차단 구조기준」에 적합할 것
2. 임대형기숙사인 경우: 다음 각 목의 기준에 적합하여야 한다.
가. 제2조제1호가목부터 마목까지의 기준
나. 개인공간은 1인 1실을 기본으로 하며, 최대 3인 1실을 넘지 않을 것
다. 개인공간을 제외한 공유공간(임대형기숙사 내부에서 개인공간을 제외한 다수의 거주자가 공동으로 사용하는 거실ㆍ주방ㆍ공동욕실 등으로서 이동을 위한 복도, 계단, 승강기 및 주차장 등을 제외한다. 이하 같다)의 면적은 수용인원을 고려하여 아래의 면적 이상을 확보하며, 개인공간과 공유공간 면적의 합은 1인당 14제곱미터 이상을 확보할 것(확보해야 하는 개인공간의 면적과 공유공간의 면적은 건축물의 외벽의 내부선을 기준으로 산정한다. 이하 같다)
수 용 인 원 공 유 공 간 확 보
150인 이하 4m2/인
150인 초과 300인 이하 600m2 + 150인초과인원 * 3.5m2/인
300인 초과 500인 이하 1,125m2 + 300인 초과 인원 * 3m2/인
500인 초과 1,725m2 + 500인 초과 인원 * 2.5m2/인
라. 각 실에는 창문 1개 이상과 문 1개 이상을 설치하고, 모든 창문과 출입구 등에는 적절한 잠금장치를 설치할 것
마. 각 실의 창문 크기는 바닥 면적의 1/10 이상이 되도록 하고, 자연채광과 환기가 가능할 것
바. 개인공간의 면적은 해당 실의 수용인원 1인당 최소 7제곱미터 이상을 확보할 것. 다만, 이와 별개로 개인공간에 설치하는 욕실의 면적은 2.5제곱미터 이상을 확보할 것(확보해야 하는 욕실의 면적은 외벽의 내부선을 기준으로 산정한다.)
사. 개인공간의 한 변의 길이는 2.2미터 이상을 확보할 것(건축물의 외벽의 내부선을 기준으로 산정한다.)
아. 공유공간으로서 거실, 주방 외에도 거주자간의 공동생활지원을 위한 다목적실, 취미실 등의 공간을 갖출 것
자. 공동욕실(개인공간에 설치하는 욕실은 제외한다)의 세면대와 화장실은 주택 거주인원을 고려하여 분리 설치할 것
차. 해당 건축물 내 임대형기숙사 전체에 대하여 단일한 관리주체에 의한 관리운영 체계를 갖출 것
카. 해당 건축물의 주차장규모ㆍ교통여건 등을 고려하여 주변지역의 주차난 방지를 위해 임대기간 동안의 자동차 소유 또는 주차에 관한 제한 사항 등을 임차인 자격요건으로 하여 운영할 것
제3조(지역별 기준 설정) 지방자치단체의 장은 제2조의 기준에 위배되지 않는 범위 내에서 기숙사의 최소실 면적, 창 설치 등의 기준을 건축조례로 정할 수 있다.
이 외에도 지하층에 거실을 설치 못하는 법에의해 개정전에는 임대형기숙사 공유공간을 지하에 설치가 가능하였으나 현재는 그렇게 못하고 있으며 3층인 기숙사인 경우 소방차 전용구역(12m x 6m)을 의무적으로 설치하여야 하는 것도 있습니다.
투자로서의 매력
임대형 기숙사의 장점은 다른주택에 비해 확보되어야 하는 주차대수가 적다라는 점, 확장형 발코니 설치로 인해 서비스면적을 더 확보 할수있다는점, 전체세대수의 1/2까지는 개별 취사시설이 가능한점 등이 있습니다.
단점으로는 3층이상인 임대형기숙사인 경우 소방차전용구역을 설치하여 하므로 대지면적이 커야 한다는점 , 공유공간 설치로 인해 세대수가 적어질수 있다는점, 소방관련시설 설치로 인해 지하층공사를 해야하는 경우 공사비가 증가될수 있다는점 등이 있습니다.
임대형 기숙사는 작은땅에서는 사업성이 안나올수 있으며 개인투자로서의 투자는 조금 힘들지 않을까 하는 생각을 하게 됩니다.