이번글에서는 토지구매시 많이 사용하는 건축용어에 대해서 설명을 할려고 합니다.
그래도 기본적인 용어 정도는 알고있어야 부동산에서 얘기할 때 초보티도 안나고 대화를 할 때 조금더 빠르게 이해를 할수 있습니다.
너무 자세히 설명하는 것보다는 기본 개념만 설명할겠습니다.
대표적인 건축용어의 정의
1.신축,증축,개축.재축,이전이란? 개축,재축,이전은 평소 접할일이 거의 없으므로 이중에서 신축,증축만 설명하겠습니다.
①신축: 건축물이 없는 대지(기존 건축물이 해체되거나 멸실된 대지를 포함한다)에 새로 건축물을 축조하는 것을 말합니다.
②증축: 기존 건축물이 있는 대지에서 건축물의 건축면적, 연면적, 층수 또는 높이를 늘리는 것을 말합니다.
2.건축면적
건축법에는 건축물의 외벽(외벽이 없는 경우에는 외곽 부분의 기둥을 말함)의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적을 말합니다. 수평투영면적이란 건물을 하늘위에서 봤을 때 보이는 부분의 면적을 말합니다.
건축면적은 건폐율을 산정할 때 이용되며 하늘에서 봤을 때 건물이 보이는 면이 그땅에 얼마만큼 지을수 있는지를 말하는 것이라고 이해하면 쉽습니다.
3.바닥면적
건축법에는 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽, 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적을 말한다라고 되어있습니다.
1층 2층 같은 한층의 면적이라고 이해하면 쉽습니다.
물론 확장형 발코니, 저수조,PD, 다락같이 바닥면적에서 제외되는 사항도 있지만 이런 것은 나중에 좀더 깊이 알고 싶을 때 그때 알아가셔도 될거 같습니다.
4.연면적
연면적은 위에서 말한 바닥면적을 모두 합한 면적이라고 생각하시면 됩니다.
지하층이 있다면 지하층부터 지상층까지 모든 바닥면적의 합산이 됩니다.
연면적은 건물규모를 나타낼 때 사용됩니다. 물론 여기서도 제외되는 면적은 있습니다.
옥탑등이 그 대표적인 예입니다.
5.공사면적, 감리면적
실제로 시공사와 감리자에게 돈을 지불할 경우 이 면적을 기준으로 산정을 합니다. 여기서는 모든면적이 다 더해지며 제외되는 것이 없습니다. 필로티, 발코니, 확장형발코니, 장애인승강기,옥탑,각종PD등 모든 것을 합산한 면적으로 이 면적을 기준으로 공사비, 감리비를 산출합니다. 면적제외되는 부분이 없는 이유는 실제로 공사를 할 경우 저 부분들에도 인건비와 자재가 다 들어가기 때문입니다.
공사면적 산정시 필로티 부분과 옥탑부분등은 면적의 1/2만 포함하여 계약하는 경우도 있습니다.
감리면적 산정시 지자체마다 산정기준이 조금씩은 다르나 대부분 전체를 다 포함하여 산정합니다.
6.용적률산정연면적
용적률을 산정하기 위한 연면적이라고 보시면 됩니다. 소위 지상층연면적이라고 하는 것이 이것을 말하는 것입니다.
용적률을 산정하기 위해서는 연면적에서 지하층 면적이 제외됩니다.
지하층이 없는 경우 연면적이 곧 용적률산정연면적이 되므로 일반적으로 연면적이라고 표현을 하기도 합니다. 상황에 따라 파악을 해야 합니다.
7.건폐율
대지면적대비 건축면적의 비율이라고 생각하시면 됩니다.
산정식으로 건축면적 / 대지면적 x 100%
예로 주거지역일경우 건폐율이 60%이다 라고 한다면 대지면적이 200m2 일 경우 건축면적은120m2까지 땅에 퍼지게 지을수 있다고 생각하시면 됩니다.
8.용적률
대지면적대비 용적률산정연면적의 비율이라고 생각하시면 됩니다.
산정식으로 용적률산정연면적 / 대지면적 x 100%
예로 주거지역일 경우 용적률이 200%이다 라고 한다면
대지면적이 200m2 일 경우 지상층에 지을수 있는 건물의 면적은 400m2이며 용적률은 400m2/200m2 x 100% = 200% 가 됩니다.
용적률이 200%인 지역에 대지면적이 100m2인 땅을 소개받았을 경우 내가 지상층에 지을수 있는 건물의 면적은 200m2가 되는 것입니다.
부동산에서 주거지역에 90m2 인땅을 소개 받았다고 가정하고 법정 건폐율이 60%, 법정 용적률이 250%일 경우 내땅에 깔리는 건축면적을 54m2 이며 지상층에 지을수 있는 면적은 225m2입니다.
이걸 빠르게 계산할 경우 건축면적은 90m2 x 0.6= 54m2 이며
지상층에 지을 수 있는 연면적은 90m2 x 2.5 = 225m2입니다.
건폐율은 내땅에 몇퍼센트로 넓게 지을수 있는것인지를 표현한다면 용적률은 내땅에 지상층으로 몇퍼센트로 높게 지을수 있는것인지를 표현하는것이라고 생각하시면 됩니다.
9. 평수 산정
현장에서는 면적을 말할때 m2 보다는 평을 많이 사용합니다.
계산방법으로는 3.3058로 나누는 경우와 0.3025로 곱하는 방법을 사용합니다.
예로 바닥면적이 495m2인 건물이 있을 경우 평으로 환산하면 495 / 3.3058 = 149.74평 , 495 x 0.3025 = 149.74평 이렇게 둘중 편안한 방법으로 산정하면 됩니다.
m2를 제곱미터라고 말하기도 하지만 헤베라고 많이 말하기도 합니다.