이번글에서는 간략하게 다가구주택과 다세대주택의 차이점에대해서 설명을하고 소위 업자분들이 다세대주택을 투자로서 많이 하는 이유에 대해서 설명을 할려고 합니다.
흔히들 빌라라고 하는것이 다세대주택입니다. 다가구주택하고 다른 큰 차이점은 집합건축물로서 개별등기가 가능하여 분양을 할수 있다라는 점입니다.
몰론 원룸과 1.5룸과 같이 소형평수의 실을 설치하여 임대도 할수 있습니다.
이때 임대수입을 늘리기 위해서는 일반다세대주택보다는 도시형생활주택 원룸형(다세대주택)으로 지으면 주차장 확보를 덜 할수 있어 수익률을 더 높일수 있습니다.
도시형 생활주택은 조금 복잡하여 다음 글에서 자세히 다루도록 하겠습니다.
다가구주택과 다세대주택의 정의
다가구주택은 건축법상 단독주택에 속하며 건축법상 정의는 아래와 같습니다.
다가구주택은 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다.
1) 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택(주거 목적으로 한정한다) 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.
2) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660제곱미터 이하일 것
3) 19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말한다) 이하가 거주할 수 있을 것
다세대주택은 건축법상 공동주택에 속하며 정의로는 아래와 같습니다.
다세대주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다)
층수를 산정할 때 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택(주거 목적으로 한정한다) 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외하며, 층수를 산정할 때 지하층을 주택의 층수에서 제외한다.
다가구주택과 다세대주택의 차이점
위 정의를 보면 알수있듯 다가구주택은 주택으로 쓰는 층수가 3개층 이하이며 1개동의 바닥면적의 합계가 660m2(200평)이하 이면서 최대 19세대까지 지을수 있는 건물을 말합니다.
이때 다가구 주택은 일반건축물로서 개별등기가 안되며 임대만을 목적으로 짓는 건축물입니다.
다세대주택은 주택으로 쓰는 층수가 4개층 이하이며 1개동의 바닥면적의 합계가 660m2(200평)이하 건물을 말합니다.
이때 다세대주택은 집합건축물로서 개별등기가 가능하여 분양이 가능합니다.
다세대주택은 공동주택이므로 인접대지에서의 이격거리가 다가구주택보다 더 크게 확보하여야하며 지자체에 따라
채광창방향에서의 이격거리확보가 큰 경우도 있어 생각보다 건물이 잘 안나오는 경우가 있습니다.
투자로서의 다세대주택
다세대주택은 분양을 하기때문에 임대건축물처럼 관리를 안해도 되므로 건물주 입장에서는 매우 편안합니다.
각 세대별 전용면적을 85m2이하로 짓기 때문에 면세를 적용받으며 인도를 통해 주자장진입을 위한 도로점용을 득할 경우 도로점용료가 면제됩니다.
건물준공시 하자이행증권을 발행하여 조금 큰돈이 지출이 됩니다.
200평 기준 평균2000만원정도가 증권비로 발생됩니다.
대부분 1층은 필로티 주차장으로 이용되며 2~5층(4개층)을 주택으로 이용합니다.
최상층인 5층은 다락을 설치하여 전용테라스를 설치하는 추세입니다.
수익률을 극대화 하기 위해 맞벽으로 건물을 짓기도 하는데 맞벽건축물은 지자체별로 가능한 지역과 그렇지 않은 지역이 있습니다.
건축조례를 확인하면 쉽게 확인할수 있습니다.
맞벽건축물은 매매하고자하는 대지가2번일경우 북쪽에있는 1번대지에 의해 정북일조권을 적용받아 2번대지 건물은 4층과 5층에서 많이 손해를 보게 됩니다.
이때 1번대지를 매입하여 맞벽으로 건물을 지으면 2번대지에 지어지는 건물이 일조권 적용이 안되므로 수익률이 올라갑니다.
맞벽건축물은 인접대지경계선을 기준으로 두 건물이
외벽을 마주보게 하여 짓는것을 말합니다.
간혹 주거지역내에서 필로티포함 5층건물이 아닌 6층이상인 건물을 보는 경우가 있을 것입니다.
나홀로 아파트는 여러 이격거리를 확보해야해서 높이 올라갈수록 손해인 경우가 많습니다.
주거지역내에 업무시설이 가능한 지역에서는 다세대주택(4개층)과 그 외의 층은 오피스텔로 지어서 세대수를 높여 수익률을 올리기도 합니다.
대세대 주택은 수익을 계산하기가 편합니다.
세금같은것을 생각하지 않고 간단하게 계산하자면 토지구매금액에 공사비를 합산하여 각 세대별 분양금액의 차액을 계산하면 쉽게 수익을 계산할수 있습니다.
위에서 잠깐 언급한 하자이행증권은 건물을 지어서 팔았는데 분양받은 사람들이 나중에 건물에 하자가 생겼을 때 이용하기위해 증권을 발행하는 것입니다.
근데 저 돈을 분양받은 사람들에게 돌려받게 해준다고 하는 업체가 있는데 증권료를 빼내서 분양받은 사람들에게 돌려주고 본인들은 수수료를 챙김니다.
이렇게 되면 나중에 건물에 하자가 생겼을 때 입주자들이 개인 돈들을 합쳐서 수리를 하는 경우가 발행하므로 업체에 현혹되어 돈을 빼서 쓰시면 안됩니다.